《房地產(chǎn)業(yè)成本核算方法及會(huì)計(jì)處理》

房地產(chǎn)業(yè)成本核算方法及會(huì)計(jì)處理
【課程背景】 
??多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)稅收征管、評(píng)估、稽查和清算一直是稅務(wù)稽查關(guān)注的焦點(diǎn)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的配套、補(bǔ)充政策文件和相關(guān)解釋，并在房?jī)r(jià)調(diào)控中不斷調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作中成本核算的準(zhǔn)確性是影響稅額的一個(gè)重要因素，故此成本核算及其稅收風(fēng)險(xiǎn)管控也成了企業(yè)財(cái)稅管理工作的焦點(diǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)成本的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)在哪里？
如何對(duì)成本涉稅關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行有效處理和正確評(píng)價(jià)？
如何界定和處理不同稅務(wù)事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)？
如何進(jìn)行未雨綢繆，做好成本核算工作？
這些都是擺在我們財(cái)務(wù)人員面前的現(xiàn)實(shí)“考題”！
【課程收益】
通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)員能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中成本核算的方法、規(guī)則、工具以及對(duì)稅收的影響，使用合法有效手段化解實(shí)務(wù)中稅企爭(zhēng)議和模糊的財(cái)稅問(wèn)題，并通過(guò)流程運(yùn)作合法合理的解決整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中成本核算的疑難問(wèn)題。
【主講內(nèi)容】
第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算三大原則
1、成本劃分三項(xiàng)原則
2、成本歸集原則（制造成本法與完全成本法對(duì)比分析）
3、成本扣除原則：計(jì)稅成本中的無(wú)票成本與預(yù)提成本
二、房地產(chǎn)土地的取得及成本分析
1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 
2、以分立方式取得土地成本的確定
3、以購(gòu)買股權(quán)方式取得土地成本的確定 
4、以合并方式取得土地成本的確定
5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 
6、以劃撥方式取得土地成本的確定
7、以接受投資方式取得土地成本的確定 
8、以置換方式取得土地成本的確定
9、以合作建房方式取得土地成本的確定 
10、以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的成本核算
1、四種成本分配方法的運(yùn)用
⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
⑶ 直接成本法
⑷ 預(yù)算造價(jià)法
2、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套成本在項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)中的預(yù)提與分?jǐn)偡椒?/span>
3、商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分拆技巧
⑴ 成本核算與總體規(guī)劃相結(jié)合：合理安排成本結(jié)構(gòu)，細(xì)膩實(shí)施成本核算
⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶ 地下室及車庫(kù)成本的分拆技巧
⑷ 商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、地下室、車庫(kù)成本分拆典型案例
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算與分拆的賬務(wù)指引
⑴ 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分拆會(huì)計(jì)處理技巧
①前期工程費(fèi)的稅務(wù)處理 
② 建筑成本的稅務(wù)處理，甲供材有什么風(fēng)險(xiǎn)？稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣檢查虛開(kāi)建筑發(fā)票的？
③ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的稅務(wù)處理
④ 公共配套設(shè)施費(fèi)的稅務(wù)處理
⑤ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)處理
⑵ 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算賬務(wù)指引
四、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的處理原則與操作技巧
1、期間配比原則的運(yùn)用技巧
2、費(fèi)用限額扣除的操作技巧
⑴ 浮動(dòng)利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵ 集團(tuán)公司統(tǒng)一貸款，所屬企業(yè)申請(qǐng)使用屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎？
⑶ 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要?dú)w還利息的借款需要納稅調(diào)整嗎？
⑷ 向銀行借款時(shí)作為利息外費(fèi)用的顧問(wèn)費(fèi)是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加計(jì)
扣除嗎？⑸ 個(gè)人股東以資產(chǎn)抵押形式由個(gè)人向銀行貸款，所貸款項(xiàng)交由企業(yè)使用，應(yīng)支付的
利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、費(fèi)用轉(zhuǎn)化處理技巧：期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的轉(zhuǎn)化技巧
第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本核算操作實(shí)務(wù)
一、房地產(chǎn)業(yè)成本項(xiàng)目構(gòu)成及成本規(guī)劃
1、房地產(chǎn)業(yè)成本項(xiàng)目構(gòu)成
2、如何合理確定成本對(duì)象？
3、土地閑置成本的處理技巧
4、房地產(chǎn)成本費(fèi)用計(jì)劃與控制
二、房地產(chǎn)成本核算操作實(shí)務(wù)
1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異
2、土地開(kāi)發(fā)成本的核算程序
3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)處理技巧
4、預(yù)提費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理技巧
5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理技巧
6、成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的處理
三、房地產(chǎn)成本規(guī)劃及稅前扣除的節(jié)稅要點(diǎn)
1、成本扣除的政策與基本要求
2、成本扣除的策略與操作實(shí)務(wù)
3、設(shè)備選擇甲購(gòu)還是乙購(gòu)？
4、材料選擇甲供還是乙供？
5、項(xiàng)目成本核算方法與節(jié)稅技巧
6、土地轉(zhuǎn)讓與開(kāi)發(fā)中的納稅技巧
【主要法規(guī)列示】
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào) 
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告》國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào) 
3.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
4.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）
5.《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào) 
6.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財(cái)稅〔2016〕140號(hào) 
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào)）